Согласно письму Министерства финансов РФ № 03-03-05/58187 от 07.07.2026 Минфином России рассмотрен Протокол совместного заседания комиссии Государственного Совета Российской Федерации по направлению «Инфраструктура для жизни» и коллегии Минстроя России от 8 апреля 2026 года (от 02.07.2026 № ПР-141), и по пункту 5 протокола сообщается следующее.
Пунктом 5 протокола Правительству Российской Федерации совместно с Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации, Минфином России, ФНС России рекомендуется проработать предложение о внесении изменений в налоговое законодательство с целью устранения возможных противоречий (двойного налогообложения), возникающих при налогообложении застройщиков (с учетом текущей специфики долевого строительства с использованием механизма счетов эскроу, а также включения конкретных правил определения застройщиком финансового результата и себестоимости строительства).
Отмечается, что Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Статьей 18 Федерального закона № 214-ФЗ установлен перечень целей, на которые застройщик может использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору. Этот перечень является закрытым. При этом порядок налогообложения доходов и расходов организации – застройщика, полученных и понесенных за счет средств дольщиков, урегулирован положениями Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Так, при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом к средствам целевого финансирования в целях главы 25 Кодекса приравниваются средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ (подпункт 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса). Возмещение за счет указанных средств расходов застройщика на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве, в целях главы 25 Кодекса признается использованием данных средств по целевому назначению.
При этом обращается внимание, что на налогоплательщиков, получивших средства целевого финансирования, возложена обязанность по ведению раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в качестве целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения (абзац первый подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса). В свою очередь, расходы, осуществленные за счет целевых средств, не учитываются в расходах, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, в соответствии с общими правилами учета целевых поступлений и обязанностью ведения раздельного учета (пункт 17 статьи 270 Кодекса). Таким образом, из совокупности приведенных норм Кодекса следует, что доходы в виде средств целевого финансирования, а также расходы, произведенные за счет указанного источника, в целях налогообложения прибыли не учитываются. Следовательно, в настоящее время положениями Кодекса предусмотрен нейтральный порядок налогообложения целевого финансирования. В отношении определения финансового результата организации - застройщика сообщаем, что в случае если после завершения строительства у организации - застройщика остались средства, полученные по договорам участия в долевом строительстве, которые не израсходованы по целевому назначению и не возвращены дольщикам, такие средства подлежат включению в налоговую базу по налогу на прибыль (финансовый результат). Иные доходы и расходы, возникающие у организации - застройщика, учитываются при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций в соответствии с общеустановленными правилами. При этом порядок их учета определяется квалификацией предмета договора, согласованной сторонами на момент заключения соглашения. Таким образом, действующее законодательство Российской Федерации о налогах и сборах исключает двойное налогообложение организации - застройщика. При этом налог на прибыль организаций не влияет на себестоимость продукции. Учитывая изложенное, внесение изменений в Кодекс избыточно.